Với việc tác động của các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm, thị trường bất động sản sẽ minh bạch hơn, song giá bất động sản được dự báo cũng sẽ tăng sau năm 2025 - đặc biệt là phân khúc đất nền.
Trái ngược với đà phục hồi của phân khúc căn hộ, phân khúc đất nền vẫn chưa có dấu hiệu khởi sắc. Theo báo cáo nghiên cứu thị trường của DKRA Group về các phân khúc của thị trường bất động sản TPHCM trong tháng 4, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới của phân khúc đất nền trong tháng duy trì ở mức thấp.
Trong tháng có 4 dự án (1 dự án mới và 3 dự án tiếp theo), cung cấp cho thị trường 79 nền nhưng chỉ tiêu thụ được 8 nền. Trong đó, số dự án tại Bình Dương chiếm hơn 50% tổng nguồn cung, Tây Ninh xuất hiện nguồn cung mới, chiếm 31,7%, TPHCM chiếm 15,2%. Còn "thủ phủ" đất nền Long An chỉ chiếm có 2,5%.
Từ năm ngoái đến nay, phân khúc đất nền vẫn chưa thoát cảnh ảm đạm. Một doanh nghiệp lớn ở Long An cho biết, hơn 1 năm qua, công ty không có dự án đất nền mới mở bán, chỉ bán lại những giỏ hàng cũ nhưng không có khách mua, thậm chí doanh nghiệp đã tung nhiều ưu đãi.
Tuy nhiên, mốc thời gian 1.7.2024 đang đến gần, là thời điểm dự kiến Luật Kinh doanh bất động sản 2023 với quy định hạn chế hoạt động chia lô, tách thửa đất mới chính thức có hiệu lực, sớm hơn so với kế hoạch được thông qua trước đó là từ ngày 1.1.2025, được dự báo sẽ khiến nhiều nhà đầu tư đổ tiền vào đất nền.
Điều mà nhiều nhà đầu tư đang rất quan tâm lúc này là câu chuyện siết phân lô, bán nền mới theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, khi luật này có khả năng có hiệu lực sẽ như thế nào?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Như vậy, quy định mới sẽ không cho phân lô, bán nền tại tổng cộng 105 thành phố, thị xã trên toàn quốc.
Và theo đánh giá của các chuyên gia, quy định mới sẽ hạn chế tình trạng đầu cơ, bởi đất phải xây dựng nhà trước khi mở bán thì tổng giá trị sản phẩm đội giá cao, không hấp dẫn nhà đầu tư, đồng thời Nhà nước cũng thu được nguồn thuế lớn hơn và sàng lọc được năng lực chủ đầu tư thực hiện dự án. Dù vậy, khi hoạt động chia lô, tách thửa đất bị kiểm soát chặt chẽ hơn sẽ khiến nguồn cung đất nền trở nên khan hiếm hơn, do đó giá sẽ tăng.
Trong chia sẻ mới đây, bà Giang Đỗ, Giám đốc Tư vấn tại Savills Việt Nam cho hay, việc quy định xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường cũng là một bước tiến đặc biệt quan trọng trong Luật Đất đai 2024. Những thay đổi như việc loại bỏ khung giá đất, bảng giá đất được cập nhật hàng năm và mở rộng quyền quyết định giá đất cụ thể đến cấp quận/huyện, được kỳ vọng sẽ cải thiện hiệu quả giao đất, sử dụng đất và tăng thu ngân sách Nhà nước. Những quy định về phương pháp định giá đất, những trường hợp cụ thể áp dụng giúp việc xác định giá đất sát với giá thị trường hơn.
Bà Giang cho rằng, Luật Đất đai 2024 của Việt Nam mang đến những thay đổi đáng kể về nguyên tắc xác định giá đất, tập trung vào việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường, sẽ giúp tăng cường tính minh bạch và thanh khoản cho thị trường bất động sản.
Theo Luật Đất đai trước đây, việc định giá đất được quy định theo nguyên tắc mục đích và thời hạn sử dụng đất, đồng thời “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” thu thập từ giá trúng đấu giá và thu thập từ việc sử dụng đất. Tuy nhiên, Luật Đất đai mới nhấn mạnh nguyên tắc thị trường. Điều này có nghĩa là giá đất được xác định sẽ phản ánh đúng giá trị thị trường của đất.
